Lassen sich die Kosten für eine Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?
Wärmepumpen sind effizient und umweltfreundlich. Werden sie elektrisch betrieben, fällt für sie überdies weder auf Seiten der Mieter noch des Vermieters eine CO2-Abgabe an. Diese und andere Vorteile lassen Wärmepumpen zunehmend auch für Vermieter interessant werden. Allerdings ist die Umrüstung oft mit einer erheblichen Investition verbunden. Da stellt sich die Frage, ob Vermieter die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen können.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Für genauere Informationen sollten Sie einen Anwalt oder spezialisierten Immobilienverwalter konsultieren.
Die gute Nachricht für Vermieter ist: Ja, grundsätzlich können Sie Ihre Investitionskosten für eine Wärmepumpe auf die Mieter umlegen. Geregelt wird das im § 555b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Nach ihm können Vermieter unter anderem dann die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen, wenn sie:
Eine wichtige Einschränkung ist, dass die Mieterhöhung nur in einem festgelegten Rahmen erfolgen kann. Er wird in § 559 BGB behandelt. So darf die Mieterhöhung bezogen auf die Jahresmiete 8 % der Investitionskosten nicht übersteigen. Liegt die Investition also bei 30.000 Euro, können Vermieter davon jährlich 2.400 Euro oder monatlich 200 Euro für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen. Die Gesamtkosten wären also nach 12,5 Jahren über die Mieterhöhung eingespielt.
Zu beachten ist jedoch, dass Mieterhöhungen aus diesen und ähnlichen Gründen innerhalb von sechs Jahren nur maximal drei Euro je Quadratmeter betragen dürfen. Liegt der Quadratmeterpreis vor der Modernisierung unter sieben Euro, können Vermieter in diesem Zeitraum sogar nur bis zu zwei Euro pro Quadratmeter für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen. Nicht davon betroffen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sowie wegen veränderter Betriebskosten (§ 560 BGB).
In die Kosten, die sich für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen lassen, dürfen ferner keine Zinsaufwendungen eingerechnet werden. Überdies müssen selbstverständlich eventuelle Fördermittel für die Maßnahme abgezogen werden.
Wenn Sie die alte Heizung wegen eines Defektes austauschen, können Sie nur die Kosten für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen, die die zu erwartenden Instandsetzungskosten übersteigen. Erfolgt die Umrüstung hingegen auf gesetzlichen Druck beispielsweise wegen des Gebäudeenergiegesetzes, ist sie nicht durch Sie als Vermieter zu verantworten und kann komplett umgelegt werden (§ 555b.6 BGB). Dem gegenüber steht, dass lediglich die Reparatur einer vorhandenen Öl- oder Gasheizung beziehungsweise deren Austausch durch ein vergleichbares Modell keine Mieterhöhung rechtfertigt.
Für die Investition in ein effizienteres Heizsystem spricht nicht nur, dass sich der Austausch durch eine Wärmepumpe auf die Mieter umlegen lässt. Außerdem spart der Vermieter den seit 2023 auch für ihn fälligen Anteil an der CO2-Abgabe und profitiert nicht zuletzt auch von einer Wertsteigerung seines Wohneigentums. Überdies gewinnt das Objekt für Mieter an Attraktivität. Schließlich kann die Warmmiete aufgrund geringerer Heizkosten trotz erhöhter Kaltmiete auf einem ähnlichen Niveau bleiben. Dennoch ist es für Vermieter empfehlenswert, einen Mietrechtsexperten aufzusuchen, bevor sie die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen.
