Kann man die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?

Lassen sich die Kosten für eine Wärmepumpe auf die Mieter umlegen?

Wärmepumpen sind effizient und umweltfreundlich. Werden sie elektrisch betrieben, fällt für sie überdies weder auf Seiten der Mieter noch des Vermieters eine CO2-Abgabe an. Diese und andere Vorteile lassen Wärmepumpen zunehmend auch für Vermieter interessant werden. Allerdings ist die Umrüstung oft mit einer erheblichen Investition verbunden. Da stellt sich die Frage, ob Vermieter die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen können. In unserem Interview mit Rechtsanwalt Carsten Müller-Oehring, Geschäftsführer Grundsatzfragen und Recht beim Zentralverband Sanitär Heizung Klima, klären wir die wichtigsten Fragen.

Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar. Für genauere Informationen sollten Sie einen Anwalt oder spezialisierten Immobilienverwalter konsultieren.

Wann kann man die Investition in eine Wärmepumpe auf seine Mieter umlegen?

Rechtsanwalt Carsten Müller-Oehring: Ja, nach Durchführung von bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die Miete erhöhen. Dazu gehört auch der Einbau einer Wärmepumpe. Voraussetzung ist nach § 555b BGB u.a., dass die Maßnahme

  • eine energetische Modernisierung darstellt, also zur Einsparung von Energie beiträgt
  • dem Klimaschutz dient und nicht erneuerbare Primärenergie einspart
  • den Wert der Mietsache auf nachhaltige Weise steigert oder
  • zur Verbesserung der Wohnverhältnisse beiträgt

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Rechtsanwalt Carsten Müller-Oehring: Die Mieterhöhung darf um 8 % der Investitionskosten auf die Jahresmiete betragen. Liegt die Investition also bei 30.000 Euro, können Vermieter davon jährlich 2.400 Euro oder monatlich 200 Euro für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen. Die Gesamtkosten wären also nach 12,5 Jahren über die Mieterhöhung eingespielt.

Zu beachten ist jedoch, dass Mieterhöhungen aus diesen und ähnlichen Gründen innerhalb von sechs Jahren nur maximal drei Euro je Quadratmeter betragen dürfen. Liegt der Quadratmeterpreis vor der Modernisierung unter sieben Euro, können Vermieter in diesem Zeitraum sogar nur bis zu zwei Euro pro Quadratmeter für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen. Nicht davon betroffen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sowie wegen veränderter Betriebskosten (§ 560 BGB).

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Welche Kosten einer Wärmepumpe sind umlagefähig?

Rechtsanwalt Carsten Müller-Oehring: Die für die Modernisierung aufgewendeten Kosten können angesetzt werden. Dazu gehören gegebenenfalls auch die Kosten eines Architekten oder Fachplaners, etwaige Rechtsberatungskosten bei komplexeren Fragestellungen.

Welche Kosten einer Wärmepumpe sind nicht umlagefähig?

Rechtsanwalt Carsten Müller-Oehring:Finanzierungskosten können ebensowenig angesetzt werden, wie die Kosten aufgrund von durch die Maßnahmen begründeten Mietminderungen (bspw. wegen Nichtnutzbarkeit oder Baulärm). Fördermittel (Drittmittel) reduzieren die ansetzbaren Kosten entsprechend (§ 559 a BGB).

Da in fast jeder Modernisierung in der Regel auch ein Reparaturanteil enthalten ist muss gegebenenfalls dieser Anteil von den ansetzbaren Kosten abgezogen werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Das bedeutet jedenfalls dann, wenn Sie die alte Heizung wegen eines Defektes austauschen, können Sie nur die Kosten für die Wärmepumpe auf die Mieter umlegen, die die zu erwartenden Erhaltungskosten übersteigen.

Weitere Vorteile für Vermieter und Mieter

Für die Investition in ein effizienteres Heizsystem spricht nicht nur, dass sich der Austausch durch eine Wärmepumpe auf die Mieter umlegen lässt. Außerdem spart der Vermieter den seit 2023 auch für ihn fälligen Anteil an der CO2-Abgabe und profitiert nicht zuletzt auch von einer Wertsteigerung seines Wohneigentums. Überdies gewinnt das Objekt für Mieter an Attraktivität. Schließlich kann die Warmmiete aufgrund geringerer Heizkosten trotz erhöhter Kaltmiete auf einem ähnlichen Niveau bleiben. Dennoch ist es für Vermieter empfehlenswert, einen Mietrechtsexperten aufzusuchen, bevor sie die Kosten einer Wärmepumpe auf die Mieter umlegen.

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