Kernsaniert: Definition, Ablauf, Vorteile und Kosten

Das Gebäude auf den neuesten Stand bringen – das ist das Ziel einer Kernsanierung. In diesem Artikel erläutern wir, was unter ‘kernsaniert’ zu verstehen ist, skizzieren den Ablauf und beleuchten die Vorteile sowie die damit verbundenen Kosten.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Kernsanierung bezeichnet die grundlegende Sanierung eines Gebäudes bis auf die Grundmauern, wobei Energieeffizienz und Wertsteigerung im Vordergrund stehen.

  • Die Kosten für eine Kernsanierung variieren stark, liegen aber im Durchschnitt zwischen 800 und 1.300 Euro pro Quadratmeter, wobei staatliche Förderungen zur Kostenentlastung beitragen können.

  • Eine sorgfältige Planung, Prüfung der Bausubstanz sowie die Koordination mit Fachleuten und Beachtung rechtlicher Aspekte sind entscheidend für den Erfolg einer Kernsanierung.

Kernsaniert: Die Bedeutung im Detail

Kernsaniertes Gebäude mit moderner Energieeffizienz

Der Begriff „Kernsanierung“ bezieht sich auf die umfassenden Sanierungsarbeiten an einem älteren Gebäude, bei denen das Gebäude quasi bis auf die Grundmauern zurückgebaut und komplett saniert wird. Hierbei werden alle Bestandteile des Gebäudes, von den Fundamenten bis hin zur Technik, erneuert. Die Kernsanierung geht in ihrer Tiefe und im Umfang der Sanierungsmaßnahmen weit über eine einfache Renovierung hinaus. Ziel ist es, das Gebäude in einen quasi neuwertigen Zustand zu versetzen. Dabei stehen Energieeffizienz und die Erhöhung des Immobilienwerts im Vordergrund.

Nach einer Kernsanierung ist das Gebäude also in Kürze wieder auf dem neuesten Stand der Technik und erfüllt die wichtigsten Anforderungen an modernes Wohnen.

Voraussetzungen für eine Kernsanierung

Feuchtigkeitsschäden und Risse im Mauerwerk

Nun, unter welchen Umständen wird eine Kernsanierung notwendig? Die Antwort liegt in der Bausubstanz des Gebäudes. Wenn ein Gebäude erhebliche Mängel aufweist, wie etwa:

  • Feuchtigkeitsschäden

  • Risse im Putz oder Mauerwerk

  • undichte Fenster

  • Probleme mit Heizungs- und Elektroanlagen

Dann ist eine Kernsanierung in der Regel unumgänglich.

Es ist also nicht nur der optische Zustand des Gebäudes, der eine Kernsanierung notwendig macht, sondern vor allem die technischen und baulichen Mängel, die die Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen.

1. Bausubstanzprüfung

Um den Umfang und die Notwendigkeit einer Kernsanierung bestimmen zu können, ist eine detaillierte Prüfung der Bausubstanz entscheidend. Diese umfasst die Beurteilung verschiedener Bestandteile des Gebäudes, wie:

  • der Bodenplatte

  • der Fundamente

  • des Dachs

  • der Decken und Wände

  • spezieller Elemente wie Feuchtigkeit an tragenden Bauteilen

  • dem Zustand von Versorgungsleitungen

  • der Elektrik

  • der Heizung

  • der Dämmung

  • der Fenster

Diese Prüfung wird idealerweise von einem Bausachverständigen durchgeführt, der den Zustand der Immobilie beurteilen und notwendige Sanierungsmaßnahmen abschätzen kann. Ein Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen, den richtigen Experten zu finden.

2. Energiebilanz

Einen wichtigen Aspekt bei der Kernsanierung stellt die Energiebilanz des Gebäudes dar. Durch gezielte Maßnahmen wie:

  • Dachdämmung

  • Fassadendämmung

  • neue Fenster

  • Photovoltaik-Anlagen

kann die Energiebilanz eines Hauses erheblich verbessert werden. Dabei ist der Energieausweis ein wichtiger Indikator: Er zeigt die Verbrauchswerte des Hauses an und muss alle zehn Jahre erneuert werden.

Durch die Verbesserung der Energiebilanz kann also nicht nur der Energieverbrauch des Gebäudes gesenkt, sondern auch der Immobilienwert gesteigert werden.

3. Anforderungen an die Wohnqualität

Neben der Energieeffizienz spielt auch die Wohnqualität eine entscheidende Rolle bei der Kernsanierung. Der heutige Lebensstil unterscheidet sich erheblich von dem zu der Zeit, als viele ältere Gebäude errichtet wurden. Daher zählt die Modernisierung der Grundrisse und Wohnbereiche, um diese an gegenwärtige Lebensweisen anzupassen, zu den wichtigen Maßnahmen einer Kernsanierung.

Hierzu gehören beispielsweise offene Küchenkonzepte und die Schaffung größerer Räume, die das Wohnen komfortabler und angenehmer machen.

Ablauf einer Kernsanierung: Schritt für Schritt

Planung und Genehmigung für Kernsanierung

Nun, wie läuft eine Kernsanierung eigentlich ab? Im Grunde genommen ähnelt der Ablauf einer Kernsanierung dem eines Neubaus. Allerdings müssen sanierungsbedürftige Bauelemente zurückgebaut werden.

Die erste Phase einer Kernsanierung umfasst:

  • Vorbereitung und Planung, für die Bestandsunterlagen wie Grundrisse und Baubeschreibungen gesammelt werden

  • Rückbau und Entkernung

  • Wiederaufbau und Modernisierung

Dabei werden die einzelnen Bauabschnitte in einer bestimmten Reihenfolge durchgeführt und müssen vollständig fertiggestellt sein, bevor zur nächsten Phase übergegangen wird.

1. Planung und Genehmigung

Die Planungs- und Genehmigungsphase ist eine kritische Etappe in jedem Kernsanierungsprojekt. Eine Baugenehmigung kann je nach Art und Umfang des Projekts erforderlich sein und sollte vor der Vereinbarung von Terminen mit Handwerkern geprüft werden. Die Anträge für Baugenehmigungen können zeitaufwendig sein und oft 2 bis 3 Monate dauern. Es ist daher ratsam, einen Fachmann in die Detailplanung einzubeziehen, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt sind.

Nach der Vorplanung mit dem Architekten erhalten Bauherren eine Kostenschätzung für die Kernsanierung, die für die Finanzierungsplanung entscheidend ist.

2. Rückbau und Entkernung

Rückbau und Entkernung eines Gebäudes

Der Prozess des Rückbaus und der Entkernung ist eine der herausforderndsten Phasen einer Kernsanierung. Bei einer Kernsanierung wird das Gebäude bis auf seine Tragstruktur zurückgebaut, wobei:

  • Decken

  • Außenwände

  • tragende Innenwände

  • gegebenenfalls der Dachstuhl

Nach dem erfolgreichen Rückbau kann der Ausbau des Gebäudes beginnen.

erhalten und eventuell verstärkt oder repariert werden.

Nach der Vorbereitungsphase folgt die Demontage- und Entkernungsphase, in der alte Materialien entfernt und ordnungsgemäß entsorgt werden müssen.

3. Wiederaufbau und Modernisierung

Nach dem Rückbau und der Entkernung beginnt der Wiederaufbau und die Modernisierung des Gebäudes. Bei einer Kernsanierung werden folgende Arbeiten durchgeführt:

  • Erneuerung des kompletten Dachs

  • Erneuerung der Fassade

  • Erneuerung nicht-tragender Innen- und Außenwände

  • Erneuerung von Böden

  • Erneuerung von Fenstern

  • Erneuerung von Innen- und Außentüren

  • Erneuerung aller technischen Systeme

Zu den typischen Innenarbeiten gehören Tätigkeiten von Stuckateuren, Malern und Bodenlegern, die das Innere des Gebäudes wohnlich gestalten.

Strukturelle Veränderungen wie die Hinzufügung von Trägern oder das Verstärken von Fundamenten können bei einer Kernsanierung notwendig sein und erfordern oftmals die Berechnung durch einen Statiker. Dabei spielen die Analyse und Optimierung von Strukturen eine entscheidende Rolle.

Vorteile einer kernsanierten Immobilie

Eine Kernsanierung birgt trotz der Kosten und des Aufwands zahlreiche Vorteile. Dazu gehört:

  • die Verbesserung der Lebens- und Nutzungsqualität durch die Modernisierung der Grundrisse und Wohnbereiche

  • die Erhöhung der Energieeffizienz durch energetische Sanierungsmaßnahmen

  • die Steigerung des Immobilienwerts.

Darüber hinaus kann eine Kernsanierung die Nutzungsdauer eines Gebäudes erheblich verlängern, sodass es einem Neubau nahekommt. Schließlich können energetisch sanierte Immobilien ihren Markt- und Immobilienwert steigern, während gleichzeitig die Umweltauswirkungen reduziert werden.

Kosten einer Kernsanierung

Die Kosten einer Kernsanierung können je nach Größe und Zustand des Gebäudes sowie den spezifischen Sanierungsmaßnahmen stark variieren. Im Durchschnitt liegen die Kosten einer Kernsanierung jedoch zwischen 800 bis 1.300 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche eines Hauses. Es ist wichtig zu beachten, dass Kernsanierungen neben hohen Kosten auch einen beträchtlichen Zeitrahmen erfordern.

1. Einflussfaktoren auf die Kosten

Die Kosten für eine Kernsanierung werden durch eine Reihe von Faktoren bestimmt, darunter:

  • der Zustand des zu sanierenden Gebäudes

  • die Auswahl des Fachbetriebs

  • die Lage in verschiedenen Regionen

  • die Zeitdauer der Sanierung

Der Umfang der Sanierungsmaßnahmen bestimmt maßgeblich die Höhe der anfallenden Kosten für eine Kernsanierung.

2. Kostenschätzung und Budgetplanung

Bei der Planung einer Kernsanierung ist es unerlässlich, eine genaue Kostenschätzung und Budgetplanung durchzuführen. Hierbei sollten Fachleute für eine genaue Kostenkalkulation zu Rate gezogen und mehrere Angebote eingeholt werden, um alle Bauphasen adäquat zu berücksichtigen.

Neben den Kosten für die Ausführung der Sanierungsmaßnahmen sollten auch die Kosten für Material und die Arbeit von Handwerkern und Fachkräften sorgfältig geplant werden.

3. Fördermöglichkeiten und Finanzierungshilfen

Staatliche Förderprogramme für Kernsanierungsmaßnahmen

Um die Kosten einer Kernsanierung zu verringern, können verschiedene staatliche Förderprogramme und Finanzierungshilfen in Anspruch genommen werden. Dazu gehören Programme der KfW und des BAFA, die Zuschüsse oder vergünstigte Kredite für Kernsanierungsmaßnahmen bieten. Es ist ratsam, Anträge für Fördermittel vor Beginn der Sanierungsarbeiten zu stellen und einen Architekten oder Energieberater zu Rate zu ziehen, um Fördermöglichkeiten zu identifizieren und die Machbarkeit der Maßnahmen zu prüfen.

Fallstricke und Herausforderungen bei der Kernsanierung

Trotz der vielen Vorteile kann eine Kernsanierung auch Fallstricke und Herausforderungen mit sich bringen. So kann die Entscheidung über die Sanierungsfähigkeit eines Gebäudes aufgrund von Marktentwicklungen, neuen Erkenntnissen und Umsetzungsschwächen revidiert werden müssen.

Zudem stellt die Frage des Wohnens während einer Kernsanierung eine Herausforderung dar, da Aspekte wie Finanzierung und Wohnqualität auf der Baustelle berücksichtigt werden müssen.

1. Umgang mit Denkmalschutzauflagen

Ein besonderer Fallstrick kann der Umgang mit Denkmalschutzauflagen sein. Die Denkmalschutzbehörden verlangen die Bewahrung des historischen Erscheinungsbildes der Immobilie, was spezifische Materialien, Techniken und Farben einbeziehen kann. Eine enge Zusammenarbeit mit Architekten, Restauratoren und Denkmalpflegern ist erforderlich, um sicherzustellen, dass die Renovierung die Anforderungen des Denkmalschutzes erfüllt.

Eine denkmalrechtliche Genehmigung ist erforderlich und das Beginnen der Arbeiten ohne Zustimmung kann zu erheblichen Bußgeldern und Anordnungen zum Rückbau der nicht genehmigten Veränderungen führen.

2. Bauverzögerungen und unvorhergesehene Kosten

Auch Bauverzögerungen und unvorhergesehene Kosten können bei einer Kernsanierung auftreten. Diese können durch eine Vielzahl von Faktoren verursacht werden, wie:

  • die Größe der Baustelle

  • den Umfang der durchgeführten Arbeiten

  • die Anzahl der beteiligten Gewerke

  • die Verfügbarkeit von Handwerkern

Ein detaillierter und gut geplanter Zeitplan kann zu einem reibungsloseren und schnelleren Ablauf der Arbeiten während der Kernsanierung beitragen und das Potenzial für Verzögerungen minimieren.

Es ist ratsam, eine finanzielle Reserve im Budget für unvorhergesehene Kosten einzuplanen, um finanzielle Schwierigkeiten während des Kernsanierungsprozesses zu vermeiden.

3. Kommunikation und Koordination zwischen Fachleuten

Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Durchführung einer Kernsanierung ist die Kommunikation und Koordination zwischen den verschiedenen Fachleuten. Dies beinhaltet sowohl die interne Kommunikation innerhalb des Kernsanierungsteams als auch die Kommunikation mit externen Partnern wie Behörden oder Zulieferern.

Eine gute Kommunikation und effiziente Koordination können dazu beitragen, Fehler und Missverständnisse zu vermeiden und so den Prozess der Kernsanierung reibungsloser und effizienter zu gestalten.

Erfolgsgeschichten: Beispiele für gelungene Kernsanierungen

Obwohl eine Kernsanierung eine anspruchsvolle Aufgabe sein kann, gibt es zahlreiche Beispiele für erfolgreiche Projekte. In den meisten Fällen hat sich die Kernsanierung einer Immobilie als rentabel erwiesen. Denkmalbehörden sind oft entgegenkommender als erwartet und erteilen Genehmigungen für Innenausbaumaßnahmen, die den Komfort und die Nutzbarkeit der Immobilie erhöhen.

Diese Erfolgsgeschichten können potenzielle Bauherren inspirieren und motivieren und zeigen, dass eine sorgfältig geplante und professionell durchgeführte Kernsanierung den Wert und die Lebensqualität einer Immobilie erheblich steigern kann.

Tipps für die Auswahl eines Kernsanierungsunternehmens

Die Auswahl eines zuverlässigen und erfahrenen Kernsanierungsunternehmens ist ein entscheidender Schritt bei der Planung einer Kernsanierung. Ein erfahrener Generalunternehmer vereinfacht den Ablauf einer Kernsanierung, indem er alle notwendigen Gewerke koordiniert und somit den Bauherren enorme organisatorische Arbeit abnimmt.

Bei der Auswahl des Unternehmens sollten die Angebote verschiedener Handwerker sorgfältig geprüft sowie ein Augenmerk auf das Preis-Leistungs-Verhältnis aller beteiligten Gewerke gelegt werden.

Rechtliche Aspekte der Kernsanierung

Die Durchführung einer Kernsanierung beinhaltet auch die Navigation durch ein komplexes Netz von gesetzlichen Vorschriften und Anforderungen. Das Baurecht umfasst eine Vielzahl von Gesetzen, Vorschriften und Regelungen im Zusammenhang mit dem Bauen, der Nutzung und der Veränderung von Gebäuden und Grundstücken, die bei Kernsanierungen relevant sind. Bauvorhaben, einschließlich Kernsanierungen, dürfen ohne die entsprechenden Genehmigungen nicht fortgeführt werden, wobei Aspekte wie Bauplanung, Denkmalschutz, Umweltschutz und Nachbarschaftsrechte zu berücksichtigen sind.

Bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude muss darauf geachtet werden, dass die Renovierung mit den Anforderungen des Denkmalschutzes übereinstimmt.

Zusammenfassung

Zum Abschluss lässt sich sagen, dass eine Kernsanierung eine komplexe und anspruchsvolle Aufgabe ist, die jedoch zahlreiche Vorteile bietet. Sie verbessert nicht nur die Wohnqualität und Energieeffizienz eines Gebäudes, sondern kann auch den Immobilienwert erheblich steigern. Obwohl die Kosten und der Aufwand für eine Kernsanierung erheblich sein können, können staatliche Förderprogramme und Finanzierungshilfen die finanzielle Belastung verringern. Mit der richtigen Planung, einem fähigen Kernsanierungsunternehmen und einer effektiven Kommunikation und Koordination der beteiligten Fachleute kann eine Kernsanierung ein Erfolg werden und die Lebensqualität und den Wert einer Immobilie erheblich steigern.

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