Energetische Sanierung nach Erbe oder Schenkung: Kosten und Pflichten für neue Eigentümer

Haben Sie eine Immobilie geerbt und fragen sich, welche energetischen Sanierungspflichten nun auf Sie zukommen? In diesem Artikel klären wir Sie über die notwendigen Maßnahmen, die rechtlichen Rahmenbedingungen und die damit verbundenen Fristen im Bereich der energetischen Sanierung nach einer Erbschaft, auch bekannt als „energetische Sanierung nach Erbe“, auf. Außerdem erfahren Sie, wie Sie die finanzielle Last durch staatliche Förderungen und Zuschüsse reduzieren können.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Neue Eigentümer haben nach Erbe oder Schenkung eine Sanierungspflicht, um das Gebäude auf den aktuellen energetischen Standard zu bringen, wobei Dämmungen und Heizungsmodernisierung zentral sind.

  • Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die Sanierungspflicht, deren Nichteinhaltung mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro bestraft werden kann, und es gibt Fristen (zwei Jahre nach Eigentümerwechsel) für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen.

  • Staatliche Förderprogramme, Zuschüsse, Modernisierungskredite und Bausparverträge können die Finanzierung energetischer Sanierungen erleichtern, wobei es Voraussetzungen und Konditionen zu beachten gilt.

Sanierungspflicht nach Erbe oder Schenkung: Was erwartet neue Eigentümer?

Illustration von einem alten Haus mit renovierungsbedürftiger Fassade

Wenn eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung den Eigentümer wechselt, entsteht eine Sanierungspflicht für den neuen Eigentümer. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchführen muss, um das Gebäude auf den aktuellen energetischen Standard zu bringen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen einzelnen Erben oder eine Erbengemeinschaft handelt – die Pflicht zur Durchführung der energetischen Sanierung liegt bei allen neuen Eigentümern gleichermaßen.

Die Sanierungspflicht betrifft insbesondere die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke sowie der Heiz- und Warmwasserrohre. Die Einhaltung der Sanierungspflicht wird vom Bauamt oder von bevollmächtigten Schornsteinfegern überprüft. Verstöße gegen die Sanierungspflicht können mit Bußgeldern geahndet werden.

a) Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Erbschaft

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) spielt eine zentrale Rolle bei der Sanierungspflicht nach einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft. Das GEG regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und zielt darauf ab, eine klimafreundliche Energieversorgung in Gebäuden zu erreichen. Es legt fest, dass geerbte Immobilien genau wie alle anderen den energetischen Anforderungen entsprechen müssen. Nach einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft kann gemäß GEG eine Nachrüstpflicht für die Dämmung von Dächern oder obersten Geschossdecken entstehen.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Sanierungspflicht. So sind beispielsweise Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt haben, von der Sanierungspflicht ausgenommen. Auch wenn die Investition für eine Dämmung sich nicht in angemessener Zeit amortisiert oder unbillige Härten entstehen, kann eine Ausnahme von der Sanierungspflicht beantragt werden.

Allerdings sollte man sich nicht leichtfertig auf Ausnahmen verlassen, denn wer die im GEG festgelegten Sanierungspflichten nicht einhält, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Es ist wichtig, sich über die Pflichten im Zusammenhang mit der Sanierung im Klaren zu sein und stets auf dem aktuellen Stand zu bleiben.

b) Fristen und Zeitrahmen für energetische Sanierungen

Einer der wichtigsten Aspekte bei der Umsetzung der Sanierungspflicht sind die Fristen. Neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren nach einer Erbschaft die notwendigen energetischen Sanierungen durchführen. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Erbschaft und nicht mit dem Zeitpunkt des Einzugs oder der Übernahme der Immobilie. Wenn diese Frist nicht eingehalten wird, können Bußgelder verhängt werden.

In Erbengemeinschaften kann die Einhaltung der Zwei-Jahres-Frist eine Herausforderung darstellen. Denn hier müssen alle Miterben gemeinsam entscheiden, welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen und wie diese finanziert werden. Das erfordert eine strukturierte und gemeinsame Entscheidungsfindung, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Die richtige Wahl der Sanierungsmaßnahmen ist dabei entscheidend.

Energetische Maßnahmen: Was muss saniert werden?

Illustration einer Heizungsanlage und Isolierung von Warmwasserrohren

Die energetische Sanierung umfasst eine Reihe von baulichen Änderungen, die darauf abzielen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu reduzieren. Dazu gehört beispielsweise:

  • die Verbesserung der Heiztechnik

  • die Einführung von Wärmedämmung

  • die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke

  • die Dämmung der Heiz- und Warmwasser führenden Rohre

  • optional können auch Fenster ersetzt und Photovoltaikanlagen installiert werden.

Im Rahmen der Sanierungspflicht nach Erbschaft müssen vor allem Dämmungsmaßnahmen durchgeführt werden.

Die Notwendigkeit und der Umfang der Sanierungsmaßnahmen hängen dabei auch vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Gebäudeeffizienzklassen reichen von A bis H, wobei Klasse H den schlechtesten Wert mit mehr als 250 kWh/m² und Jahr angibt. Besonders bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, die vor 1979 erbaut wurden, besteht häufig ein hoher Sanierungsbedarf. Die energetische Sanierung eines Hauses kann somit einen großen Unterschied in der Energieeffizienz von Häuser bewirken.

1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs

Illustration einer Dachdämmung gemäß GEG-Anforderungen

Ein wichtiger Aspekt der energetischen Sanierung ist die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs. Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz ist es erforderlich, die oberste Geschossdecke eines Gebäudes zu dämmen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn das Geschoss lediglich zu einer beheizten Wohnung gehört, selbst aber weder ausgebaut noch beheizt wird. Als Alternative zur Dämmung der obersten Geschossdecke kann auch das Dach gedämmt werden.

Für die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs gelten dabei bestimmte Anforderungen. So muss der Wärmedurchgangskoeffizient der Dämmung maximal 0,24 W/m²K betragen, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen. Wenn die Dämmung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht, kann das Bauamt die Einhaltung der Sanierungspflicht anmahnen und gegebenenfalls ein Bußgeld verhängen.

2. Modernisierung von Heizungen

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der energetischen Sanierung ist die Modernisierung der Heizung. Vor allem Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, entsprechen häufig nicht den gegenwärtigen Effizienzstandards und müssen deshalb modernisiert werden. Bei einer Modernisierung kommen Heizsysteme der Kategorie Niedertemperatur oder Brennwerttechnik zum Einsatz, da sie die aktuellen Energiestandards erfüllen.

Die Modernisierung der Heizung kann dabei nicht nur den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen reduzieren, sondern auch den Wohnkomfort verbessern und den Wert der Immobilie steigern. Daher kann es sich auch aus finanzieller Sicht lohnen, in eine moderne Heizung zu investieren.

3. Dämmung von warmwasserführenden Rohren

Ein weiterer Aspekt der energetischen Sanierung ist die Dämmung von warmwasserführenden Rohren. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen frei liegende Leitungen und ungedämmte Heizungs- und Wasserrohre isoliert werden. Diese Dämmungspflicht gilt insbesondere für neu eingebaute Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen nach einer Erbschaft.

Für die Isolierung von Heizungsrohren werden in der Regel Dämmschalen aus Kunststoff, Kautschuk oder Mineralwolle verwendet. Durch die Dämmung der Rohre kann der Wärmeverlust reduziert und damit der Energieverbrauch gesenkt werden.

Kosten und Finanzierung energetischer Sanierungen

Illustration von staatlichen Förderungen und Zuschüssen für Sanierungen

Die Kosten für energetische Sanierungen können je nach Umfang der Maßnahmen und Zustand der Immobilie stark variieren. Sie werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter:

  • das Alter und der Zustand der Immobilie

  • der Umfang der Sanierungsmaßnahmen

  • die Materialkosten

  • die Kosten für Handwerker

Glücklicherweise gibt es jedoch auch verschiedene Möglichkeiten, die Kosten durch staatliche Förderungen, Zuschüsse und günstige Finanzierungsangebote zu reduzieren.

Für energetische Sanierungen können zum Beispiel staatliche Förderprogramme und Zuschüsse wie KfW-Kredite und Investitionszuschüsse von der BAFA in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus können Eigentümer, die ihr mindestens zehn Jahre altes und selbst bewohntes Gebäude energetisch sanieren, 20 Prozent der Kosten steuerlich absetzen, mit einer Höchstgrenze von 40.000 Euro. Allerdings ist zu beachten, dass eine Kombination der steuerlichen Absetzmöglichkeiten mit Förderprogrammen von KfW oder BAFA nicht möglich ist.

– Fördermöglichkeiten und Zuschüsse

Die Nutzung von Förderprogrammen und Zuschüssen kann einen wesentlichen Beitrag zur Finanzierung energetischer Sanierungen leisten. So können zum Beispiel energetische Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro steuerlich abgesetzt werden, wobei maximal 40.000 Euro vom Finanzamt erstattet werden können. Auch die Installation von Wärmepumpen kann mit Förderungen von bis zu 70 Prozent der Kosten unterstützt werden.

Bei der Dämmung der Geschossdecke können Erben mit einer Förderung von 15 Prozent der Kosten, bis zu 9.000 Euro rechnen. Mit einem zertifizierten Sanierungsplan sind es zusätzlich 5 Prozent, bis zu 3.000 Euro. Allerdings ist zu beachten, dass der maximale Fördersatz im Februar 2022 noch 55 Prozent betrug, seit August 2022 jedoch nur noch 20 Prozent beträgt. Um staatliche Förderungen für bestimmte energetische Projekte zu erhalten, ist oft die Konsultation eines qualifizierten Energieberaters erforderlich.

– Modernisierungskredite und Bausparverträge

Neben staatlichen Förderungen und Zuschüssen können auch Modernisierungskredite und Bausparverträge zur Finanzierung energetischer Sanierungen genutzt werden. Modernisierungskredite sind spezielle Darlehen, die für die Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen angeboten werden. Bausparverträge umfassen eine Sparphase und eine Darlehensphase und können ebenfalls für Modernisierungsmaßnahmen, einschließlich der Verbesserung der Energieeffizienz, verwendet werden.

Die Vorteile von Modernisierungskrediten und Bausparverträgen bei der Sanierung sind:

  • Günstigere Zinsen im Vergleich zu herkömmlichen Krediten

  • Planungssicherheit durch feste Zinssätze bei Bausparverträgen

  • Möglichkeit, Förderungen mit Bausparverträgen und Modernisierungskrediten zu kombinieren, um die Kosten weiter zu senken

Es ist jedoch zu beachten, dass es unterschiedliche Anforderungen und Konditionen gibt, welche die Vorteilhaftigkeit von Modernisierungskrediten und Bausparverträgen für den Einzelnen beeinflussen können.

Ausnahmen und Befreiungen von der Sanierungspflicht

Obwohl die Sanierungspflicht für Bestandsgebäude grundsätzlich gilt, gibt es auch Ausnahmen. Diese können unter bestimmten Voraussetzungen in Anspruch genommen werden und ermöglichen es den Eigentümern, ganz oder teilweise von der Sanierungspflicht befreit zu werden.

– Denkmalschutz und besondere Härtefälle

Eine wichtige Ausnahme von der Sanierungspflicht gilt für denkmalgeschützte Immobilien. Diese unterliegen besonderen Bestimmungen, die sie von der generellen Sanierungspflicht und Renovierungspflichten ausnehmen. Auch bei einem Eigentümerwechsel durch Erbschaft sind denkmalgeschützte Immobilien in der Regel von der Sanierungspflicht befreit.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht jede Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, automatisch von der Sanierungspflicht befreit ist. In vielen Fällen müssen individuelle Lösungen gefunden werden, die den Anforderungen des Denkmalschutzes und den energetischen Anforderungen des GEG gerecht werden. Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig mit den zuständigen Behörden und einem qualifizierten Energieberater abzustimmen.

Expertentipps für eine erfolgreiche energetische Sanierung

Illustration von einer Gruppe von Menschen und einem Energieberater bei der Planung

Eine erfolgreiche energetische Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung und die Einbeziehung von Experten. Dabei ist es wichtig, nicht nur die gesetzlichen Anforderungen zu berücksichtigen, sondern auch einen auf das Haus zugeschnittenen Sanierungsfahrplan zu erstellen. Energieberater können dabei eine wertvolle Unterstützung sein, da sie über das notwendige Fachwissen verfügen, um individuelle Lösungen zu erarbeiten und bei der Beantragung von Fördermitteln zu unterstützen.

Darüber hinaus kann die Zusammenarbeit mit spezialisierten Partnern die Vermittlung von qualifizierten Handwerkern gewährleisten. Dies ist für eine professionelle und effiziente Durchführung der Sanierungsmaßnahmen unerlässlich.

a) Energieberater einbeziehen

Energieberater sind Experten für Energieeffizienz und energetische Gebäudesanierung. Sie bieten eine wertvolle Orientierung bei der Energieoptimierung und können dabei helfen, angepasste Lösungen zu entwickeln und Fördermittel zu beantragen.

Nach der Durchführung einer detaillierten energetischen Untersuchung des Gebäudes erstellt der Energieberater einen darauf basierenden individuellen Sanierungsfahrplan. Eine Energieberatung ist eine verpflichtende Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln bei energetischen Sanierungsmaßnahmen. Daher ist es sinnvoll, sich frühzeitig einen kompetenten Energieberater zu suchen und diesen in die Planung und Umsetzung der Sanierung einzubeziehen.

b) Gemeinsame Entscheidungen in Erbengemeinschaften

In Erbengemeinschaften kann die Umsetzung der Sanierungspflicht eine besondere Herausforderung darstellen, denn hier müssen alle Miterben gemeinsam entscheiden, welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen und wie diese finanziert werden. Verwaltungsmaßnahmen innerhalb der Erbengemeinschaft werden durch eine Stimmenmehrheit bestimmt. Die energetische Renovierung ist eine Maßnahme für den Nachlass, die erhebliche wirtschaftliche Bedeutung hat. Bei dieser Maßnahme ist die Einstimmigkeit aller Miterben erforderlich..

Daher kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen gemeinsamen Sanierungsplan zu erarbeiten und die einzelnen Schritte genau zu planen. So können mögliche Konflikte vermieden und die Sanierung erfolgreich umgesetzt werden.

Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die energetische Sanierung nach Erbe oder Schenkung sowohl eine Herausforderung als auch eine Chance sein kann. Mit einer sorgfältigen Planung, einer guten Zusammenarbeit in Erbengemeinschaften und der Unterstützung von Experten wie Energieberatern kann die Sanierung erfolgreich umgesetzt werden. Auch wenn die Sanierungspflicht zunächst als Belastung erscheinen mag, so bietet sie doch die Möglichkeit, die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, den Wohnkomfort zu erhöhen und den Wert der Immobilie zu steigern.

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