Sanierung Eigentumswohnung – neue Regeln in München?

Das Wichtigste auf einen Blick

• GEG-Nachrüstpflichten greifen bei Eigentümerwechsel: Wer in München eine Eigentumswohnung kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von 2 Jahren bestimmte energetische Standards erfüllen – etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Heizkesselaustausch.

• 65-%-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen: Seit 2024 müssen Heizungen in Neubauten im Münchner Stadtgebiet mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen; der Bestand wird schrittweise einbezogen.

• Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum entscheidend: In Münchner Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen Pflichtmaßnahmen oft Dach, Fassade oder Zentralheizung – hier ist die Eigentümerversammlung gefragt.

• EU-Vorgaben (EPBD) verschärfen Standards bis 2030: Besonders Münchner Altbau-Eigentumswohnungen in Schwabing, Haidhausen oder der Maxvorstadt stehen vor zusätzlichen Anforderungen.

• Frühzeitige Planung sichert Förderung und Wert: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann die Fördersätze um bis zu 5 Prozentpunkte steigern – ideal kombiniert mit Badsanierung und Heizungsmodernisierung.

Unser Tipp als Münchner Meisterbetrieb: Planen Sie Ihre energetische Sanierung und Badsanierung frühzeitig. Die Hans Schramm GmbH berät Sie umfassend und koordiniert alle Gewerke aus einer Hand – von Sanitär über Heizung bis Elektro und Fliesen.

Neue gesetzliche Rahmenbedingungen für Eigentumswohnungen

Mit der GEG-Novelle zum 01.01.2024 und weiteren Anpassungen im Jahr 2025 stehen Eigentümer von Eigentumswohnungen in München vor konkreten Handlungspflichten. Besonders betroffen sind Altbauten in Vierteln wie Schwabing, Haidhausen, Giesing oder der Isarvorstadt – Gebäude, die oft 100 Jahre und älter sind.

– Zentrale Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG):

• § 47 GEG – Dämmung der obersten Geschossdecke/des Dachs: Ungedämmte oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen einen U-Wert von ≤ 0,24 W/(m²K) erreichen.

• § 72 GEG – Austausch alter Heizkessel: Öl- und Gas-Standardkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in vielen Fällen ersetzt werden.

• § 71 GEG – Isolierung von Heizungs- und Warmwasserleitungen: Warmwasserführende Rohre in unbeheizten Räumen (etwa im Keller) benötigen eine fachgerechte Dämmung.

• 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht: Neue Heizungen in Neubauten im Münchner Stadtgebiet müssen seit 2024 mindestens 65 % erneuerbare Energie nutzen.

• Schrittweise Einbeziehung des Bestands: Je nach kommunaler Wärmeplanung der Stadt München werden auch Bestandsgebäude sukzessive in die Pflicht genommen.

Diese Vorgaben betreffen nicht nur Ein- und Zweifamilienhäuser, sondern gerade auch Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen – wo die Abstimmung in der Eigentümergemeinschaft oft komplexer ist.

Sanierungspflicht in der Eigentumswohnung bei Eigentümerwechsel

Der Eigentümerwechsel ist in München häufig der Auslöser für konkrete Sanierungspflichten. Ob Kauf, Erbe oder Schenkung – innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintragung greifen die Nachrüstpflichten des GEG, sofern das Gebäude die energetischen Standards noch nicht erfüllt.

– Was bedeutet das konkret?

Die Pflicht bezieht sich überwiegend auf das Gemeinschaftseigentum des Gesamtgebäudes:

Als einzelner Wohnungskäufer werden Sie über die WEG an den Kosten beteiligt – die Umsetzung erfolgt jedoch gemeinschaftlich.

– Typische Münchner Szenarien

• Altbau-Wohnung von 1900 in der Maxvorstadt: Hier stehen oft die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Austausch einer über 30 Jahre alten Gaszentralheizung an.

• 60er-Jahre-Anlage in Neuperlach: Typisch sind Nachrüstungen bei Rohrdämmung und die Modernisierung der Haustechnik – häufig in Kombination mit einer Fassadensanierung.

– Ausnahmen und Sonderregelungen

• Selbstnutzer, die seit dem 1.2.2002 ein Ein- oder Zweifamilienhaus bewohnen, genießen Bestandsschutz.

• Denkmalgeschützte Stadthäuser (etwa in Haidhausen oder am Gärtnerplatz) können Erleichterungen erhalten.

• Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern greifen diese Ausnahmen jedoch meist nur eingeschränkt.

WEG-Regeln: Was Wohnungseigentümer in München eigenständig sanieren dürfen

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet klar zwischen Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Gebäudehülle, Haustechnik). Diese Unterscheidung ist für jede Renovierung oder Sanierung in Münchner Eigentumswohnungen entscheidend.

– Maßnahmen im Sondereigentum – meist ohne Beschluss möglich:

• Badsanierung (neue Fliesen, Sanitärkeramik, bodengleiche Dusche)

• Elektroinstallation innerhalb der Wohnung

• Bodenbeläge und Innentüren

• Malerarbeiten und Wandgestaltung

• Einbau neuer Küchen

Wichtig für Münchner Altbauten: Achten Sie auf Schallschutz und fachgerechte Ausführung – in Häusern mit Holzbalkendecken gelten besondere Anforderungen.

– Maßnahmen, die Zustimmung der Eigentümerversammlung erfordern:

• Fensterwechsel (oft Gemeinschaftseigentum)

• Eingriffe in tragende Wände

• Änderungen an Steigleitungen (Wasser, Abwasser, Heizung)

• Heizkörpertausch bei Zentralheizung

• Balkonumbau oder Fassadendurchbrüche für Abluft

– Teilungserklärung prüfen!

In älteren Münchner WEGs kann die Zuordnung abweichen – etwa wenn Fenster als Sondereigentum definiert sind. Vor jeder Planung sollten Sie die Teilungserklärung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.

Energetische Sanierung im Gemeinschaftseigentum: neue Regeln und Beschlussfassung

Alle energetischen Sanierungsmaßnahmen an Dach, Fassade, Zentralheizung oder Steigleitungen sind in München Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 wurden die Beschlussfassungsregeln modernisiert.

– Beschlussfassung nach WEG-Reform:

• Einfache Mehrheit für viele Modernisierungsmaßnahmen

• Qualifizierte Mehrheit bei größeren baulichen Veränderungen

• Privilegierte Maßnahmen für Energieeffizienz und Barrierefreiheit – hier können einzelne Miteigentümer die Umsetzung verlangen

– Typische gemeinschaftliche Projekte in Münchner Wohnanlagen:

Alle Eigentümer werden nach Miteigentumsanteilen oder laut Teilungserklärung an den Kosten beteiligt. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft, Prioritäten zu setzen und Förderung zu optimieren.

Konkrete Pflichtmaßnahmen für Eigentumswohnungen nach GEG

Hier die wichtigste Übersicht der gesetzlichen Pflichtmaßnahmen für Eigentumswohnungen in München:

– Pflichtmaßnahmen im Überblick:

• Dämmung der obersten Geschossdecke / Dach (§ 47 GEG): U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K); betrifft nicht ausgebaute Dachböden in Jugendstil-Altbauten.

• Rohrdämmung warmwasserführender Leitungen (§ 71 GEG): Besonders relevant in Gewölbekellern der Isarvorstadt.

• Heizkessel-Austausch nach 30 Jahren (§ 72 GEG): Standard-Heizkessel müssen ersetzt werden; Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind teilweise ausgenommen.

• Fenster-U-Werte bei Austausch: Bei Erneuerung müssen aktuelle energetische Standards eingehalten werden.

– Die 10-%-Regel beachten:

Überschreitet eine Sanierung mehr als 10 % eines Bauteils (etwa der Dachfläche oder Fassade), müssen zusätzliche energetische Standards erfüllt werden. Bei Fenstertausch oder Fassadensanierung in der WEG kann dies erhebliche Mehrkosten bedeuten – aber auch höhere Förderung ermöglichen.

– Gas-Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern:

Ab 2025 werden Klarstellungen zur schrittweisen Zentralisierung erwartet. Technisch machbare Umstellungen auf zentrale Systeme könnten verpflichtend werden – ein wichtiger Punkt für Münchner Wohnanlagen mit individuellen Gasthermen.

Förderungen und Finanzierung für Sanierung von Eigentumswohnungen

Die gute Nachricht: Für energetische Sanierungsmaßnahmen stehen attraktive Förderprogramme zur Verfügung.

– Wichtigste Förderprogramme:

• BAFA-Einzelmaßnahmen: 15–20 % Zuschuss für Dämmung, Fenster, Lüftung; mit iSFP bis zu 20 %

• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) – Förderkredite und Zuschüsse: Heizungstausch-Zuschüsse bis zu 70 % möglich (einkommensabhängig)

• BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude): Rahmen für alles – Kredite und Zuschüsse kombinierbar

• Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA): Einzelmaßnahmen wie Wärmepumpen, Solarthermie, Dämmung

– So nutzen WEGs in München die Förderung:

1. Gemeinsamer Antrag über Hausverwaltung oder bevollmächtigten Vertreter

2. Einbindung eines Energieeffizienz-Experten (Pflicht für die meisten Programme)

3. Erstellung eines iSFP – erhöht Fördersätze um 5 Prozentpunkte

4. Antrag vor Baubeginn stellen – sonst verfällt der Anspruch

– Steuerliche Förderung für Selbstnutzer:

Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, kann alternativ 20 % der Kosten über drei Jahre steuerlich absetzen – für Maßnahmen wie Fenster, Dämmung, Heizung oder Lüftung.

Empfehlung: Sprechen Sie frühzeitig mit Bank und Energieberater. Bündeln Sie Bad-, Heizungs- und Wohnungssanierung, um maximale Förderung zu sichern.

Badsanierung, Heizungsmodernisierung & Elektro – praktische Umsetzung in der Münchner Eigentumswohnung

Als Münchner Meisterbetrieb mit über 120 Jahren Erfahrung wissen wir: Viele Pflichtmaßnahmen lassen sich sinnvoll mit einer umfassenden Modernisierung kombinieren. So sparen Sie Zeit, Kosten und Nerven.

– Komplettbad in der Altbauwohnung:

• Neue Leitungen (Wasser, Abwasser, Elektro) nach aktuellem Standard

• Bodengleich eingebaute, barrierearme Dusche

• Großformatige Fliesen im zeitgemäßen Münchner Stil

• 3D-Planung in unserem Showroom – Visualisieren Sie Ihr Traumbad vor Baubeginn

– Heizungsmodernisierung:

• Übergang von Gas-Etagenheizung zu zentralem System oder Wärmepumpe

• Anpassung der Heizkörper oder Einbau von Flächenheizung

• Prüfung der Fernwärme-Anbindung (in München für über 20 % der Haushalte verfügbar)

• Hydraulischer Abgleich für optimale Energieeffizienz

– Elektro-Update:

• FI-Schutzschalter für zeitgemäße Sicherheit

• Mehr Steckdosen für modernes Wohnen

• Vorbereitung für E-Mobilität (Ladepunkt am Stellplatz)

• Smarte Steuerung für Heizung, Licht und Verschattung

– Besonderheiten Münchner Wohnungen:

• Enge Treppenhäuser erfordern eine besondere Materiallogistik.

• Denkmalschutzfassaden begrenzen Eingriffe von außen

• Hausordnungen schränken Arbeitszeiten ein – unsere Projektplanung berücksichtigt dies

Ein Full-Service-Anbieter wie die Hans Schramm GmbH koordiniert alle Gewerke – Sanitär, Heizung, Elektro, Fliesen, Maler – und integriert die GEG-Pflichten effizient in eine hochwertige Modernisierung.

Sanierungsplanung Schritt für Schritt: So gehen Münchner ETW-Eigentümer vor

Eine strukturierte Vorgehensweise spart Zeit und sichert Förderung. Hier Ihr konkreter Fahrplan:

– Schritt 1: Unterlagen prüfen

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sichten

• Protokolle der Eigentümerversammlung durchsehen

• Rücklagenstand der WEG ermitteln

• Energieausweis des Gebäudes anfordern

– Schritt 2: GEG-Pflichten klären

• Energieberater hinzuziehen

• Prüfen, welche Pflichten bei einem Eigentümerwechsel greifen

• EU-Anforderungen (EPBD) für 2030+ im Blick behalten

– Schritt 3: Eigentümerversammlung vorbereiten

• Geplante gemeinschaftliche Maßnahmen ansprechen

• Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen klären

• Beschlussvorlagen mit Hausverwaltung abstimmen

– Schritt 4: Individuelle Wünsche definieren

• Bad, Küche, Elektro, Boden – was möchten Sie modernisieren?

• Synergien mit Pflichtmaßnahmen identifizieren

– Schritt 5: Kostenschätzung und Fördercheck

• Angebote einholen

• Förderung bei KfW und BAFA prüfen

• iSFP erstellen lassen (erhöht Fördersätze)

– Schritt 6: Münchner Fachbetrieb beauftragen

• Erfahrung mit Altbau und WEG-Strukturen wichtig

• Koordination aller Gewerke aus einer Hand spart Kosten

– Schritt 7: Bauablauf planen

• Abstimmung mit Nachbarn und Hausverwaltung

• Fristen für Materiallieferung (in München oft 6–12 Monate Vorlauf)

• Einhaltung der 2-Jahres-Frist nach Eigentümerwechsel sicherstellen

Wichtig: Stellen Sie Förderanträge vor Baubeginn. Die Zweijahresfrist beginnt mit der Grundbucheintragung – planen Sie mindestens sechs Monate Vorlauf für Beratung und Angebote ein.

Häufig gestellte Fragen

– Gilt die Sanierungspflicht auch, wenn ich 2025 eine bereits modernisierte Eigentumswohnung in München kaufe?

Die Nachrüstpflichten greifen nur, wenn das Gebäude die GEG-Anforderungen noch nicht erfüllt. Prüfen Sie vor dem Kauf den Energieausweis und fragen Sie nach Protokollen der Eigentümerversammlung zu durchgeführten Sanierungsmaßnahmen. Bei einem Effizienzhaus-Standard oder kürzlich modernisierter Heizung und Dämmung sind Sie oft auf der sicheren Seite. Im Zweifel lohnt eine Energieberatung vor der Kaufentscheidung.

– Muss ich als einzelner Wohnungseigentümer den Austausch der Zentralheizung mitbezahlen, obwohl ich meine eigene Gastherme habe?

Das hängt von der Beschlusslage in Ihrer WEG ab. Verfügt das Haus über eine zentrale Heizung, sind alle Miteigentümer anteilig an den Kosten beteiligt. Bei Gas-Etagenheizungen gelten Übergangsfristen – ab 2025 werden jedoch Regelungen zur schrittweisen Zentralisierung erwartet. Klären Sie in der Eigentümerversammlung, welche Lösung für Ihre Wohnanlage wirtschaftlich sinnvoll ist.

– Wie schnell muss ich nach dem Kauf mit der Sanierung beginnen, um die 2-Jahres-Frist einzuhalten?

Die Frist beginnt mit dem Eintrag im Grundbuch – nicht mit dem Kaufvertrag. Da Planung, Fördermittelbeantragung und Handwerkerbeauftragung in München oft 6–12 Monate in Anspruch nehmen, sollten Sie sofort nach Kaufabschluss mit der Fachberatung starten. So vermeiden Sie Bußgelder von bis zu 50.000 Euro und sichern sich rechtzeitig Förderung.

– Was kann ich tun, wenn andere Eigentümer in der WEG energetische Maßnahmen blockieren?

Seit der WEG-Reform 2020 können einzelne Miteigentümer bei privilegierten Maßnahmen (wie Energieeffizienz oder Barrierefreiheit) die Umsetzung auf eigene Kosten verlangen. Bei Konflikten hilft eine Mediation über die Hausverwaltung oder – im Extremfall – eine gerichtliche Klärung. In vielen Fällen überzeugen gut aufbereitete Kosten-Nutzen-Analysen und der Hinweis auf steigende Energiekosten und CO₂-Emissionsabgaben die Skeptiker.

– Warum lohnt es sich, die gesetzlich nötige Sanierung direkt mit einer hochwertigen Badsanierung zu verbinden?

Wenn ohnehin Handwerker im Haus sind und Leitungen geöffnet werden, sparen Sie durch die Bündelung der Gewerke erhebliche Kosten – etwa durch eine reduzierte Baustelleneinrichtung, koordinierte Arbeitsabläufe und einmalige Anfahrten. Zudem steigert ein modernes Bad den Wert Ihrer Münchner Eigentumswohnung um 10–20 %. Die Hans Schramm GmbH plant und koordiniert alles aus einer Hand – von der 3D-Badvisualisierung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Sie planen eine Sanierung Ihrer Eigentumswohnung in München? Die Hans Schramm GmbH steht Ihnen als erfahrener Meisterbetrieb zur Seite – mit über 50 Fachhandwerkern, 3D-Badplanung im Showroom und Komplettservice für alle Gewerke. Vereinbaren Sie jetzt Ihre persönliche Beratung und machen Sie Ihre Immobilie fit für die Zukunft.