Legionellen im Mehrfamilienhaus: Was müssen Vermieter wissen? Legionellen sind gesundheitsgefährdende Bakterien, die in Warmwasseranlagen wachsen. Als Vermieter eines Mehrfamilienhauses sind Sie verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen zu prüfen. Welche Maßnahmen dabei zu ergreifen sind und welche Pflichten Sie haben, erfahren Sie in diesem Artikel über Legionellen in Mehrfamilienhäusern.
Vermieter von Mehrfamilienhäusern sind gesetzlich verpflichtet, alle drei Jahre eine Legionellenprüfung durchzuführen, um die Gesundheit der Mieter zu schützen und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Bei einem positiven Legionellenbefund müssen Vermieter sofort das Gesundheitsamt informieren, die Mieter umfassend aufklären und geeignete Desinfektionsmaßnahmen einleiten.
Zur Prävention von Legionellenbefall ist eine regelmäßige Wartung der Trinkwasseranlagen, die Aufrechterhaltung optimaler Wassertemperaturen und das regelmäßige Spülen der Leitungen unerlässlich.
Als Vermieter eines Mehrfamilienhauses übernehmen Sie nicht nur die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie, sondern auch für die Gesundheit Ihrer Mieter. Die Trinkwasserverordnung ist in diesem Zusammenhang ein zentrales Element, das Sie nicht ignorieren dürfen. Denn sie schreibt vor, dass Sie als Eigentümer zur regelmäßigen Überprüfung des Trinkwassers auf Legionellen verpflichtet sind. Warum das so wichtig ist? Legionellen können schwerwiegende Krankheiten wie die Legionärskrankheit auslösen, und die rechtlichen Rahmenbedingungen sind eindeutig: Wer nicht prüft, riskiert hohe Strafen.
Doch keine Sorge, wir navigieren Sie durch den Paragraphendschungel und zeigen Ihnen, wie Sie Ihrer Verantwortung gerecht werden.
Die Pflicht zur Legionellenprüfung liegt bei Ihnen als Vermieter oder Verwalter von Wohngebäuden. Sobald Ihr Gebäude mehr als zwei Wohnungen umfasst und eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage besitzt, müssen Sie aktiv werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie eine Eigentümergemeinschaft sind oder alleiniger Besitzer – die Legionellenprüfung ist ein Muss.
Selbst wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Gebäude betroffen ist, gilt: Im Zweifel immer prüfen. Das Gesundheitsamt steht Ihnen beratend zur Seite.
Stellen Sie Ihren Kalender auf alle drei Jahre ein, denn so häufig muss die Legionellenprüfung mindestens durchgeführt werden. Diese Regel gilt, solange keine Legionellen festgestellt wurden. Sollte dies doch der Fall sein, sind weitere Schritte erforderlich, die wir später noch genauer beleuchten werden. Es ist wichtig, alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen, um die Sicherheit und Gesundheit der Bewohner zu gewährleisten.
Denken Sie daran: Eine fristgerechte Überprüfung ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch ein Zeichen von Verantwortungsbewusstsein gegenüber Ihren Mietern.
Die Kosten einer Legionellenprüfung können je nach Größe und Komplexität Ihres Gebäudes variieren. Für ein Gebäude mit einem Steigstrang können Sie mit Kosten ab etwa 232,33 € rechnen. Diese Kosten können unter Umständen auf die Mieter umgelegt werden, entweder als Betriebskosten oder im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen.
Bedenken Sie jedoch, dass die Investition in eine ordnungsgemäße Wasserhygiene nicht nur rechtliche Sicherheit bietet, sondern auch das Vertrauen Ihrer Mieter stärkt.
Ein positiver Legionellenbefund ist kein Grund zur Panik, aber ein klarer Handlungsaufruf. Als Vermieter sind Sie nun gefordert, schnell und richtig zu reagieren, um die Gesundheit Ihrer Mieter zu schützen und rechtlichen Konsequenzen vorzubeugen. Zunächst müssen Sie das Gesundheitsamt informieren und eine umfassende Gefährdungsanalyse in die Wege leiten. Danach stehen Ihnen verschiedene Desinfektionsmaßnahmen zur Verfügung, von thermischen über chemische Verfahren bis hin zur Installation von Spezialfiltern.
Doch welche konkreten Schritte sollten Sie unmittelbar einleiten? Lassen Sie uns dies im Detail betrachten und die richtigen Fragen stellen.
Gleich nach Erhalt des positiven Legionellenbefundes müssen Sie das örtliche Gesundheitsamt kontaktieren. Ihre Mieter müssen umgehend und umfassend über die Situation, insbesondere über Legionellen im Trinkwasser, aufgeklärt werden – am besten schriftlich und wenn nötig mehrsprachig. Außerdem sollten Sie das Trinken und die Nutzung des Wassers für medizinisch-technische Geräte vorerst untersagen. In dieser Phase ist es auch ratsam, auf abgepacktes Wasser zurückzugreifen. Beachten Sie, dass durch die eventuelle Stilllegung der Wasseranlagen finanzielle Einbußen durch Mietausfälle möglich sind.
Nach den ersten Sofortmaßnahmen ist es wichtig, langfristige Strategien zur Bekämpfung der Legionellen zu entwickeln. Hierzu gehört die Trinkwassererwärmung auf mindestens 70 Grad Celsius, um die Legionellen abzutöten. Bei der chemischen Desinfektion können Substanzen wie Chlordioxid zum Einsatz kommen, die sogar in der Lage sind, Biofilme zu durchdringen und so eine nachhaltige Wirkung zu erzielen.
Denken Sie daran, dass jede Maßnahme sorgfältig geplant und mit dem Gesundheitsamt abgestimmt werden muss.
Die Transparenz gegenüber Ihren Mietern ist von größter Bedeutung. Neben der sofortigen Unterrichtung über den Legionellenbefall sind Sie auch dazu verpflichtet, Ihre Mieter über die Ergebnisse der Untersuchung und die geplanten Maßnahmen zu informieren. Dies ist nicht nur eine rechtliche Verpflichtung, sondern auch ein Akt der Fürsorge und kann dazu beitragen, das Vertrauen zwischen Ihnen und Ihren Mietern zu stärken.
Die beste Verteidigung gegen Legionellen ist die Vorbeugung. Durch regelmäßige Wartung, die Einhaltung optimaler Wassertemperaturen und das Spülen der Leitungen können Sie das Risiko eines Legionellenbefalls deutlich minimieren. Diese Maßnahmen sind nicht nur im Sinne der Gesundheit Ihrer Mieter, sondern auch im Hinblick auf Ihre rechtliche Absicherung unerlässlich.
Doch was genau umfasst eine effektive Präventionsstrategie? Lassen Sie uns die wichtigsten Aspekte näher beleuchten.
Eine regelmäßige Wartung der Trinkwasseranlagen ist das A und O, um Legionellen keinen Nährboden zu bieten. Das beinhaltet die Reinigung von Filtern, Wasserspeichern und Armaturen, die von einem erfahrenen Installateur im Bereich Trinkwasserinstallation durchgeführt werden sollte.
Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik, wie sie im DVGW-Arbeitsblatt W 557 festgehalten sind, ist dabei unerlässlich.
Die richtige Wassertemperatur spielt eine zentrale Rolle in der Prävention von Legionellenbefall. Die Empfehlung lautet, die Warmwassertemperatur konstant bei mindestens 60 Grad Celsius zu halten.
Diese Temperatur verhindert das Wachstum der Legionellenbakterien und trägt dazu bei, dass sich diese nicht vermehren können.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist das regelmäßige Spülen der Leitungen. Insbesondere nach längerer Abwesenheit sollten Sie darauf achten, dass stagnierendes Wasser vermieden wird, da es ein perfekter Nährboden für Legionellen ist. Durch das Spülen wird sichergestellt, dass das Wasser in Bewegung bleibt und sich keine Biofilme bilden können, die Legionellen schützen und ihr Wachstum fördern könnten.
Legionellen sind nicht nur ein technisches Problem, sondern stellen auch ein ernstzunehmendes Gesundheitsrisiko dar. Sie können schwere Lungenentzündungen auslösen und werden vor allem durch fein zerstäubtes Wasser übertragen – beim Duschen oder durch Luftbefeuchter. Doch welche Symptome deuten auf eine Legionelleninfektion hin und wer ist besonders gefährdet?
Diese Informationen sind entscheidend, um das Risiko einzuschätzen und im Ernstfall schnell handeln zu können.
Eine Infektion mit Legionellen kann sich in verschiedenen Symptomen äußern, die von grippeähnlichen Erscheinungen bis hin zu schweren Lungenentzündungen reichen. Zu den typischen Symptomen zählen:
Schüttelfrost
Fieber
Husten
Atemnot
Es ist wichtig zu wissen, dass diese Anzeichen oft spät bemerkt werden und mit einer normalen Erkältung oder Grippe verwechselt werden können.
Besonders gefährdet für eine Legionelleninfektion sind ältere Menschen, Raucher und Personen mit geschwächtem Immunsystem oder chronischen Grunderkrankungen. Das Risiko, an einer schweren Form der Legionärskrankheit zu erkranken, ist in diesen Gruppen deutlich erhöht.
Daher ist es umso wichtiger, präventive Maßnahmen zu ergreifen und das Trinkwasser regelmäßig zu überprüfen.
Nachdem wir nun die Risiken und Präventionsmaßnahmen besprochen haben, wollen wir uns den Produkten zuwenden, die im Kampf gegen Legionellen helfen können. Diese reichen von physikalischen Filtern über chemische Desinfektionsmittel bis hin zu thermischen Verfahren.
Doch welche Mittel sind tatsächlich effektiv und wie können sie angewendet werden?
Sterilfilter für Duschen und Wasserhähne stellen eine einfache und schnelle Möglichkeit dar, um das Risiko einer Legionellenverbreitung zu minimieren. Diese speziellen Filter halten Bakterien aufgrund ihrer geringen Porenweite erfolgreich zurück und können somit direkt an den Wasserentnahmestellen für sofortigen Schutz sorgen. Ein Speicher Trinkwassererwärmer kann zusätzlich zur Sicherstellung einer optimalen Wassertemperatur beitragen.
Sie sind in der Regel online erhältlich und sollten aufgrund ihrer begrenzten Lebensdauer regelmäßig ausgetauscht werden.
Neben physikalischen Filtern sind chemische Desinfektionsmittel ein weiterer Weg, um Legionellen effektiv zu bekämpfen. Chlordioxid gilt dabei als besonders wirksam, da es in der Lage ist, Biofilme zu durchdringen und somit auch die geschützten Legionellen zu erreichen. Die Anwendung sollte allerdings durch Fachpersonal erfolgen, da eine korrekte Dosierung entscheidend für den Erfolg und die Sicherheit der Maßnahme ist.
Die thermische Desinfektion ist ein traditionelles und bewährtes Verfahren zur Bekämpfung von Legionellen. Hierbei wird das Wasser in den Leitungen auf eine Temperatur von mindestens 70 Grad Celsius erhitzt, was Legionellen zuverlässig abtötet. Diese Methode erfordert allerdings, dass alle Entnahmestellen während des Prozesses geöffnet sind, um sicherzustellen, dass das heiße Wasser alle Bereiche des Systems erreicht.
Als Vermieter tragen Sie nicht nur die Verantwortung für die Gesundheit Ihrer Mieter, sondern müssen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen beachten. Die Trinkwasserverordnung legt klar fest, welche Pflichten Sie haben und mit welchen Konsequenzen Sie bei Nichteinhaltung zu rechnen haben.
Dieser letzte Abschnitt gibt Ihnen einen Überblick über die rechtlichen Aspekte rund um die Legionellenprüfung und die mögliche Haftung.
Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) ist das maßgebliche Gesetz, das die Qualität des Trinkwassers in Deutschland sicherstellen soll. Sie schreibt Ihnen als Vermieter vor, in welchen Intervallen und unter welchen Bedingungen Sie eine Legionellenprüfung durchführen müssen.
Die regelmäßige Durchführung dieser Prüfung ist nicht nur gesundheitsrelevant, sondern auch ein rechtlicher Schutz für Sie als Vermieter, um Bußgelder oder Haftungsansprüche zu vermeiden.
Sollten Sie die Trinkwasserverordnung und somit die Pflicht zur Legionellenprüfung nicht beachten, können ernsthafte rechtliche Konsequenzen auf Sie zukommen. Dies reicht von Bußgeldern bis zu 25.000 Euro bis hin zu strafrechtlicher Verfolgung, insbesondere wenn durch eine Vernachlässigung Personen zu Schaden kommen.
Es ist daher von höchster Wichtigkeit, dass Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten und Ihre Pflichten als Vermieter ernst nehmen.
Wir haben gesehen, dass Legionellen in Mehrfamilienhäusern eine ernstzunehmende Angelegenheit sind. Die regelmäßige Legionellenprüfung ist eine gesetzliche Pflicht für Vermieter und ein wichtiger Beitrag zum Schutz der Gesundheit der Mieter. Durch präventive Maßnahmen, wie die Einhaltung der Wassertemperaturen und die regelmäßige Wartung der Wasseranlagen, können Legionellen effektiv bekämpft werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar definiert und dürfen nicht ignoriert werden, um hohe Bußgelder und Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Bleiben Sie verantwortungsbewusst und sorgen Sie für ein sicheres Wohnen in Ihren Immobilien.
Vermieter und Verwalter von Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen und einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage sind zur Legionellenprüfung verpflichtet. Dies ergibt sich aus den geltenden Rechtsvorschriften.
Die Legionellenprüfung muss alle drei Jahre durchgeführt werden, sofern keine Legionellen festgestellt wurden. Es ist wichtig, sich an diesen Zeitplan zu halten, um die Sicherheit des Wassersystems zu gewährleisten.
Die Kosten einer Legionellenprüfung variieren je nach Gebäudegröße und Probenentnahmearbeit, können aber in der Regel auf die Mieter umgelegt werden.
Bei einem positiven Legionellenbefund sollten Sie sofort das Gesundheitsamt informieren, eine Gefährdungsanalyse durchführen und die Mieter informieren. Ignorieren Sie den Befund nicht und handeln Sie umgehend, um die Gesundheit der Betroffenen zu schützen.
Für Langzeitmaßnahmen bei einem Legionellenbefund sind thermische oder chemische Desinfektion sowie regelmäßiges Spülen der Leitungen entscheidend, um das erneute Wachstum von Legionellen zu verhindern.
